2020 год начался с известий о том, что в Китае была зафиксирована вспышка коронавирусной инфекции (COVID-19). Её стремительное распространение уже оказало существенное влияние на экономику большинства стран. По всему миру закрыты выставки, галереи, театры, бары, рестораны. На дистанционную работу перешли образовательные учреждения и различные предприятия. Ограничены авиасообщения, закрыты государственные границы.
Для большинства представителей бизнеса остро встал вопрос относительно арендных платежей. В данной статье мы расскажем, как снизить арендную плату в условиях пандемии.
1. Государственная собственность.
- Отсрочка арендных платежей.
Собственники бизнеса, которые являются арендаторами федерального имущества, могут претендовать на отсрочку уплаты арендных платежей до 2021 г.
Такая возможность предусматривается Распоряжением Правительства РФ от 19.03.2020 г. №670-р. Для того чтобы воспользоваться льготой, необходимо обратиться к арендодателю с просьбой о предоставлении отсрочки уплаты аренды. Арендодатель, в свою очередь, обязан в течение 7 рабочих дней заключить дополнительное соглашение, которое предусматривает отсрочку уплаты арендных платежей за апрель-июнь 2020 г.
Отсрочка предоставляется на срок, предложенный самими арендаторами, но не позднее 31 декабря 2021 г.
Важно! Отсрочка предоставляется субъектам малого и среднего предпринимательства, которые включены в единый реестр СМП.
- Освобождение от уплаты арендных платежей.
Распоряжением Правительства РФ от 10.04.2020 г. №968-р были внесены изменения в Распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 г. №670-р. Данные изменения позволили не только отсрочить уплату арендных платежей, но и освободить отдельные категории предприятий от такой обязанности.
Претендовать на освобождение от уплаты арендных платежей могут организации, которые входят в перечень наиболее пострадавших отраслей.
Если вы полагаете, что ваша организация может претендовать на освобождение от уплаты арендных платежей, то вам необходимо обратиться к арендодателю, который в течение 7 рабочих дней обязан заключить с вами дополнительное соглашение.
Органам государственной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления было также рекомендовано руководствоваться положениями Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020г. №670-р.
2. Коммерческая недвижимость.
- Отсрочка уплаты арендных платежей.
Отсрочка уплаты арендных платежей по договорам аренды может предоставляться арендаторам государственной, муниципальной и частной собственности.
Отсрочка предоставляется по платежам до 1 октября 2020 г. с момента, когда на территории конкретного субъекта был введен режим повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Возникшая задолженность (за период до 1 октября 2020 г.) подлежит оплате, начиная с 1 января 2021 г. ежемесячными равными платежами. Вся сумма должна быть выплачена не позднее 1 января 2023 г. Сам размер таких ежемесячных выплат не должен превышать половины размера арендной платы. Воспользоваться отсрочкой могут только организации, включенные в перечень наиболее пострадавших отраслей.
После отмены режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (если это произойдет до 1 октября 2020 г.), отсрочка предоставляется на 50% от месячной арендной ставки. То есть половину суммы арендатор все равно должен будет оплачивать.
Важно отметить, что отсрочка по оплате коммунальных услуг и (или) расходов на содержание арендуемого имущества не предоставляется.
- Как получить отсрочку?
Для получения отсрочки необходимо обратиться к арендодателю. Арендодатель в течение 30 дней со дня обращения обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г.
- Изменение размера арендной платы.
Арендатор и арендодатель также могут изменить размер арендной платы по соглашению сторон в любое время в течение 2020 г. Такая возможность предусматривается ст. 19 ФЗ от 01.04.2020г. N98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и ст. 450 Гражданского кодекса РФ.
Отметим, что здесь уже не идет речь об обязанности изменения арендной платы, поэтому арендодатель вправе отказать в просьбе арендатора об изменении стоимости. Но сегодняшние реалии таковы, что многие компании терпят большие убытки, и размер арендных платежей превращается в непосильную ношу.
- Уменьшение арендной платы.
В случае если арендатор не может использовать арендуемое имущество в связи с принятием органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, то он может потребовать уменьшения арендной платы.
Здесь стоит обратиться к Гражданскому кодексу, п.4 ст. 451 которого гласит: «Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях».
Если арендатор не пошел вам на уступки и не снизил размер арендной платы по причине того, что вы не можете пользоваться арендуемым имуществом, вы вправе обратиться в суд. Ключевым моментом в споре будет являться то, что арендатор не имеет (или не имел) возможности использовать имущество.
В заключении хотелось бы отметить, что в столь сложные времена как никогда необходима поддержка, умение идти на встречу и взаимовыручка. При возникновении спорных моментов можно и нужно уметь договариваться.
Для того, что провести эффективные переговоры предлагаем вам воспользоваться услугами наших медиаторов (посредников), которые смогут привести вас и вашего контрагента к взаимовыгодному решению по спору в кратчайшие сроки.
